Aktera · דוח השקעה
פנגרטי, אתונה — דירה של 70 מ״ר, קומה שלישית
כל מה שמשקיע צריך לפני שמגישים הצעה: איך נראית השכונה, כמה מבקשים על דירות דומות למכירה ולהשכרה, מה הנכס מניב כהשכרה או כשיפוץ ומכירה, ומה עלול להשתבש.
- נקודת ייחוס: האצטדיון הפאנאתנאי
- רדיוס 1,500 מ׳
- קומה 3 ומעלה
- מחירי בקשה, לא מחירי עסקה
- אוקטובר 2026
תקציר
€150,000
מחיר רכישה (€2,143 למ״ר)
€200,607
עלות כוללת, עם עלויות רכישה ושיפוץ
6.2%
תשואה ברוטו מהשכרה לאחר שיפוץ
-4.1%
שיפוץ ומכירה, תרחיש אמצעי (טווח -10.7% עד +3.2%)
במחיר הרכישה הזה הדירה עובדת כהשכרה לטווח ארוך: התשואה ברוטו היא כ-6% בשנה. היא לא עובדת כשיפוץ ומכירה במחירי הבקשה של היום: מכירת הדירה המשופצת בחציון מחזירה פחות מהעלות הכוללת, ורק התרחיש הגבוה מסתיים ברווח.
הנכס וסביבתו
הנכס (היפותטי)
- סוג
- דירה, 2 חדרי שינה
- שטח
- 70 מ״ר
- קומה
- 3
- מצב
- לא משופצת
- עבודות מתוכננות
- שיפוץ מלא
- מחיר רכישה
- €150,000
- מחיר למ״ר
- €2,143
בסביבה, מרחק בקו אווירי מנקודת הייחוס
- סקלבניטיססופרמרקט
- 257 מ׳
- בית הספר היסודי השלישי של אתונהבית ספר
- 259 מ׳
- תחנת החשמלית זאפיוןחשמלית
- 428 מ׳
- אלסוס פנגרטיופארק
- 456 מ׳
- פארק לונגינופארק
- 504 מ׳
- סינטגמהתחנת מטרו
- 917 מ׳
- אוואנגליסמוסתחנת מטרו
- 993 מ׳
- אקרופוליתחנת מטרו
- 1,024 מ׳
- בית החולים אוואנגליסמוסבית חולים כללי
- 1,180 מ׳
מרחקים בקו אווירי, לא מסלולי הליכה. מקור: OpenStreetMap, נשלף ב-18 באוקטובר 2026; הספירות משקפות את מה שמסומן במפה. © OpenStreetMap contributors (ODbL).
סופרמרקטים
69 ברדיוס 1.5 ק״מ, 4 מהם ברדיוס 500 מ׳. הקרוב ביותר: סקלבניטיס ב-257 מ׳. AB וסילופולוס ב-654 מ׳ ולידל ב-665 מ׳.
בתי ספר
33 בתי ספר ו-11 גנים ומעונות ברדיוס 1.5 ק״מ. הקרוב ביותר: בית הספר היסודי ה-3 ב-259 מ׳, ואחריו הגימנסיון ה-17 והליקיון ה-17 בכ-470 עד 490 מ׳.
בריאות
3 בתי חולים ברדיוס 1.5 ק״מ, הקרוב ב-1.1 ק״מ. 16 בתי מרקחת ברדיוס 700 מ׳, 7 מהם ברדיוס 400 מ׳.
תחבורה
3 תחנות מטרו בטווח של כ-1 ק״מ: סינטגמה 917 מ׳, אוואנגליסמוס 993 מ׳, אקרופולי 1,024 מ׳. תחנת החשמלית זאפיון ב-428 מ׳. 14 תחנות אוטובוס ברדיוס 500 מ׳.
שטחים ירוקים
פארק כיס ב-435 מ׳, אלסוס פנגרטיו ב-456 מ׳, פארק לונגינו ב-504 מ׳ והגן הלאומי בכ-650 מ׳.
שוק המכירה
דירות דומות למכירה ברדיוס 1,500 מ׳: קומה 3 ומעלה, שטח בטווח של 20% מ-70 מ״ר, ללא כפילויות; מודעות מעל 3,500 € למ״ר הוצאו כחריגות. העמודות מראות כמה מודעות דומות נמצאות בכל טווח מחיר.
לא משופצות
50 מודעות | אחוזון 25: €2,646 | חציון: €3,072 | אחוזון 75: €3,232
מחיר חציוני למ״ר לפי אזור
- אזור א׳ (9)€2,857
- אזור ב׳ (17)€3,134
- אזורים אחרים (18)€2,946
| מחיר | שטח | למ״ר | שנה | קומה | מרחק |
|---|---|---|---|---|---|
| €270,000 | 82 m² | €3,293 | 1975 | 3 | 260 מ׳ |
| €270,000 | 83 m² | €3,253 | 1975 | 3 | 321 מ׳ |
| €220,000 | 75 m² | €2,933 | 1961 | 3 | 597 מ׳ |
| €220,000 | 75 m² | €2,933 | 1968 | 3 | 613 מ׳ |
| €220,000 | 75 m² | €2,933 | 1961 | 3 | 628 מ׳ |
| €275,000 | 80 m² | €3,438 | 1985 | 3 | 703 מ׳ |
| €275,000 | 82 m² | €3,354 | 1990 | 3 | 707 מ׳ |
| €130,000 | 60 m² | €2,167 | 1964 | 3 | 711 מ׳ |
משופצות
46 מודעות | אחוזון 25: €2,844 | חציון: €3,053 | אחוזון 75: €3,285
מחיר חציוני למ״ר לפי אזור
- אזור א׳ (12)€2,952
- אזור ב׳ (8)€3,038
- אזור ד׳ (3)€2,917
- אזורים אחרים (21)€3,077
| מחיר | שטח | למ״ר | שנה | קומה | מרחק |
|---|---|---|---|---|---|
| €220,000 | 65 m² | €3,385 | 1972 | 3 | 388 מ׳ |
| €220,000 | 75 m² | €2,933 | 1961 | 3 | 518 מ׳ |
| €205,000 | 69 m² | €2,971 | 1963 | 3 | 544 מ׳ |
| €220,000 | 75 m² | €2,933 | 1961 | 3 | 642 מ׳ |
| €220,000 | 75 m² | €2,933 | 1961 | 3 | 649 מ׳ |
| €195,000 | 72 m² | €2,708 | 1979 | 3 | 732 מ׳ |
| €210,000 | 72 m² | €2,917 | 1979 | 3 | 741 מ׳ |
| €180,000 | 60 m² | €3,000 | 1971 | 3 | 760 מ׳ |
הסטטיסטיקה מבוססת על כל קבוצת ההשוואה, לא על שמונה השורות לדוגמה. אזורים הם קבוצות של שכונות סמוכות; אזורים עם פחות משלוש מודעות לא נכללו.
שוק ההשכרה
אותם כללי השוואה, על שכר דירה חודשי מבוקש. דירות משופצות מושכרות בכ-21% יותר למ״ר בחציון מדירות שלא שופצו.
לא משופצות
27 מודעות | אחוזון 25: €10.27 | חציון: €11.50 | אחוזון 75: €13.25
שכר דירה חציוני למ״ר לפי אזור
- אזור א׳ (9)€10.60
- אזור ב׳ (3)€11.50
- אזור ג׳ (3)€15.38
- אזורים אחרים (11)€11.33
| שכר דירה | שטח | למ״ר | שנה | קומה | מרחק |
|---|---|---|---|---|---|
| €1,130/חודש | 70 m² | €16.14 | 1970 | 3 | 508 מ׳ |
| €1,200/חודש | 66 m² | €18.18 | 1956 | 3 | 620 מ׳ |
| €650/חודש | 70 m² | €9.29 | 1974 | 3 | 648 מ׳ |
| €850/חודש | 75 m² | €11.33 | 1970 | 3 | 788 מ׳ |
| €620/חודש | 81 m² | €7.65 | 1970 | 3 | 797 מ׳ |
| €1,000/חודש | 78 m² | €12.82 | 1960 | 3 | 856 מ׳ |
| €700/חודש | 67 m² | €10.45 | 2004 | 3 | 944 מ׳ |
| €1,100/חודש | 75 m² | €14.67 | 1968 | 3 | 968 מ׳ |
משופצות
52 מודעות | אחוזון 25: €11.33 | חציון: €13.95 | אחוזון 75: €17.28
שכר דירה חציוני למ״ר לפי אזור
- אזור א׳ (18)€12.55
- אזור ג׳ (10)€12.28
- אזור ד׳ (4)€12.33
- אזורים אחרים (16)€16.96
| שכר דירה | שטח | למ״ר | שנה | קומה | מרחק |
|---|---|---|---|---|---|
| €1,400/חודש | 75 m² | €18.67 | 1975 | 3 | 166 מ׳ |
| €1,500/חודש | 65 m² | €23.08 | - | 3 | 299 מ׳ |
| €1,250/חודש | 73 m² | €17.12 | 1972 | 3 | 310 מ׳ |
| €790/חודש | 79 m² | €10.00 | 1965 | 3 | 458 מ׳ |
| €1,380/חודש | 75 m² | €18.40 | 1967 | 3 | 481 מ׳ |
| €1,150/חודש | 70 m² | €16.43 | - | 3 | 487 מ׳ |
| €830/חודש | 70 m² | €11.86 | 1970 | 3 | 574 מ׳ |
| €1,300/חודש | 67 m² | €19.40 | 1967 | 3 | 679 מ׳ |
מגמות מחירים
שמור: עליות וירידות במחירים ובשכר הדירה
בסעיף זה יוצג השינוי במחירי הבקשה ובשכר הדירה לאורך זמן, תרשים אחד למכירה ואחד להשכרה. הסדרה שלנו מתחילה בסריקה של אוקטובר 2026 ומתעדכנת כל ארבעה חודשים, ולכן קו מגמה דורש את הסריקה הבאה. עד אז הסעיף יכול להשתמש במדדים שפורסמו, כמו בנק יוון ו-ered.gr, כל אחד עם המקור שלו. לא מוצגת כאן מגמה, כי לא נמדדה אחת.
תשואה מהשכרה לטווח ארוך
€805/חודש
שכר דירה לפני שיפוץ (חציון, 70 מ״ר)
€976/חודש
שכר דירה אחרי שיפוץ (חציון, 70 מ״ר)
6.4% / 6.2%
תשואה ברוטו לפני / אחרי שיפוץ
5.8%
אחרי שיפוץ, כולל עלויות רכישה
איך התשואה משתנה לפי מחיר הרכישה ושכר הדירה
תשואה ברוטו אחרי שיפוץ: שכר דירה שנתי חלקי מחיר הרכישה ועוד השיפוץ. העמודות הן האחוזון ה-25, החציון והאחוזון ה-75 של שכר הדירה המבוקש בדירות משופצות. התא המסומן הוא המקרה הזה.
| מחיר רכישה | €793/חודש (אחוזון 25) | €977/חודש (חציון) | €1,210/חודש (אחוזון 75) |
|---|---|---|---|
| €130,000 | 5.6% | 7.0% | 8.6% |
| €150,000 | 5.0% | 6.2% | 7.7% |
| €170,000 | 4.6% | 5.6% | 7.0% |
| €190,000 | 4.2% | 5.1% | 6.4% |
שיפוץ ומכירה
הדירה המשופצת מתומחרת לפי דירות משופצות להשוואה: נמוך הוא האחוזון ה-25, אמצעי הוא החציון וגבוה הוא האחוזון ה-75 של מחירי הבקשה. ממחיר הבקשה יורדת הנחת משא ומתן של 10%. התוצאה נמדדת מול העלות הכוללת, כולל עלויות רכישה ושיפוץ.
נמוך (אחוזון 25)
שווי בקשה €199,086
אחרי הנחה €179,177
אמצעי (חציון)
שווי בקשה €213,694
אחרי הנחה €192,325
גבוה (אחוזון 75)
שווי בקשה €229,963
אחרי הנחה €206,966
עלויות הרכישה
עלויות רכישה
עלות כוללת
השיפוץ הוא שיפוץ מלא ב-550 € למ״ר, לפני שנושא המע״מ מוסדר מול רואה החשבון.
סיכונים ומה לבדוק
מחירי בקשה, לא מחירי עסקה
כל המספרים מגיעים ממודעות. מוכרים מקבלים לעיתים פחות, וההנחה של 10% שבה השתמשנו היא הנחת עבודה.
המחיר נמוך בהרבה מהחציון
במחיר של 2,143 למ״ר הרכישה נמוכה בכ-30% מחציון הדירות שלא שופצו. כדאי להבין למה לפני שסומכים עליה: בעלות, שוכרים, היתרים, מבנה.
שיפוץ ומכירה לא משתלמים בחציון
דירות משופצות מבוקשות כאן כמעט באותו מחיר למ״ר כמו דירות שלא שופצו, ולכן השיפוץ מוסיף מעט לערך המכירה במודעות האלה.
מיסים ומימון אינם מחושבים
מס הכנסה על שכר דירה, מס נכסים שנתי וכל הלוואה אינם כלולים במספרים. כדאי לבדוק אותם עם רואה החשבון.
שווי אובייקטיבי ומע״מ
מס הרכישה מחושב לפי הגבוה מבין המחיר והשווי האובייקטיבי, והמע״מ על השיפוץ תלוי באופן שבו העבודות מחויבות. שניהם טעונים אישור.
כללי השכרה לטווח קצר
הכללים להשכרה לטווח קצר במרכז אתונה מוחמרים. כדאי לבדוק את הכתובת המדויקת עם עורך דין לפני שסומכים על כך.