אתונה

לפני עשור אף אחד לא היה מציע לכם להשקיע ביוון. המדינה הייתה מילה נרדפת למשבר: חוב שנראה בלתי אפשרי, אבטלה שנגעה ב-27%, תוכנית חילוץ אחרי תוכנית חילוץ. מי שקנה דירה באתונה ב-2017, כשהמחירים היו בתחתית אחרי צניחה של 42%, נראה אז כמו מישהו שמהמר. היום הוא נראה כמו מישהו שידע משהו שאף אחד אחר לא ידע.

הסיפור התהפך. לא בהדרגה — במהירות שמפתיעה גם את מי שעוקב מקרוב. תוך פחות משנה שתי סוכנויות הדירוג הכי מוערכות בעולם, מודי'ס ופיץ', שידרגו את יוון לדרגת השקעה. לא בגלל אופטימיות — בגלל מספרים: החוב הציבורי בדרך הירידה המהירה ביותר מכל מדינה אחרת בדרגת השקעה, האבטלה בשפל של כמעט 20 שנה, והכלכלה צומחת כמעט פי שניים מהאירוזון כולו.

ואז יש את אתונה. תעמדו רגע על שפת הים באזור גליפאדה או פאלירו, ותראו מנופים. במקום ששימש עד לא מזמן כשדה תעופה נטוש, קם עכשיו "אלינקון" — עיר חכמה שלמה בהיקף של 8-10 מיליארד דולר, אחד מפרויקטי הפיתוח הפרטיים הגדולים באירופה כולה. היזמים כבר מכרו מראש בהיקף של 2.2 מיליארד יורו — לפני שדבר נבנה במלואו. פרויקט בסדר גודל כזה מרים איתו את כל הרצועה החופית הדרומית ואת השכונות שיושבות לידה.

תשואת שכירות ממוצעת באתונה עומדת על כ-5.5%, מול 3-4% בפריז, 3-3.5% בלונדון, ועד 6% בברלין במקרה הטוב — וזה עוד לפני עליית המחירים השנתית של כ-6-8%, שבנק יוון עצמו מגדיר כנורמליזציה בריאה ולא כבועה.

ומי שחושב שזה סיפור למשקיעים גדולים בלבד — כמעט 4 מתוך כל 10 עסקאות נדל"ן באתונה כיום נסגרות עם קונים זרים רגילים, וזה קורה אחרי שהממשלה שילשה את סף ההשקעה הנדרש לוויזת הזהב. ביקוש שממשיך לגדול כשמייקרים את הכניסה, הוא ביקוש שיודע בדיוק למה הוא בא.

זה חלון זמן שבדרך כלל לא נשאר פתוח לנצח: דירוג אשראי שרק התחיל להשפיע, פרויקט ענק שעדיין באמצע הבנייה, ומחירים שעדיין נמוכים מהיעד שאליו הם בדרך. אבל מעבר לתזמון יש כאן משהו יציב יותר: עיר עם 3,000 שנות היסטוריה, ים ואור ים-תיכוני, ואיכות חיים גבוהה בעלות נמוכה משמעותית ממערב אירופה.

והתמונה הזאת היא עדיין רק קומה אחת — כי לא כל שכונה באתונה היא אותה השקעה. בפוסטים הבאים נרד לרמת השכונה, אחת אחת.

המחירים והדוגמאות במאמר זה אילוסטרטיביים, מבוססים על טווחי מחיר ותשואה ממוצעים מדוחות שוק ציבוריים (Bank of Greece, OECD, Moody's, Fitch, Global Property Guide ועוד) — לא נתוני עסקאות של אקטרה עצמה. השקעה בנדל"ן כרוכה בסיכון; מומלץ להיוועץ עם יועץ פיננסי/משפטי.