Παγκράτι, Αθήνα — διαμέρισμα 70 τ.μ., τρίτος όροφος

Σε αυτή την τιμή αγοράς το διαμέρισμα λειτουργεί ως μακροχρόνια ενοικίαση: η μικτή απόδοση είναι περίπου 6% τον χρόνο. Δεν λειτουργεί ως ανακαίνιση και μεταπώληση με τις σημερινές τιμές ζήτησης: η πώληση του ανακαινισμένου διαμερίσματος στη διάμεση τιμή αποδίδει λιγότερα από το συνολικό κόστος και μόνο το υψηλό σενάριο καταλήγει σε κέρδος.

• Σούπερ μάρκετ

  69 σε ακτίνα 1,5 χλμ., 4 από αυτά σε ακτίνα 500 μ. Πλησιέστερο: Σκλαβενίτης στα 257 μ. ΑΒ Βασιλόπουλος στα 654 μ. και Lidl στα 665 μ.

• Σχολεία

  33 σχολεία και 11 νηπιαγωγεία ή βρεφονηπιακοί σταθμοί σε ακτίνα 1,5 χλμ. Πλησιέστερο: 3ο Δημοτικό στα 259 μ., και ακολουθούν το 17ο Γυμνάσιο και το 17ο Λύκειο στα 470 έως 490 μ.

• Υγεία

  3 νοσοκομεία σε ακτίνα 1,5 χλμ., το πλησιέστερο στα 1,1 χλμ. 16 φαρμακεία σε ακτίνα 700 μ., 7 από αυτά σε ακτίνα 400 μ.

• Μετακινήσεις

  3 σταθμοί μετρό σε απόσταση περίπου 1 χλμ.: Σύνταγμα 917 μ., Ευαγγελισμός 993 μ., Ακρόπολη 1.024 μ. Στάση τραμ Ζάππειο στα 428 μ. 14 στάσεις λεωφορείου σε ακτίνα 500 μ.

• Πράσινο

  Μικρό πάρκο στα 435 μ., Άλσος Παγκρατίου στα 456 μ., Πάρκο Λογγίνου στα 504 μ. και Εθνικός Κήπος στα 650 μ. περίπου.

Συγκρίσιμα διαμερίσματα προς πώληση σε ακτίνα 1.500 μ.: 3ος όροφος και πάνω, εμβαδόν εντός 20% των 70 τ.μ., χωρίς διπλοεγγραφές· αγγελίες άνω των 3.500 € ανά τ.μ. εξαιρέθηκαν ως ακραίες. Οι στήλες δείχνουν πόσες συγκρίσιμες αγγελίες βρίσκονται σε κάθε εύρος τιμής.

Τα στατιστικά προέρχονται από ολόκληρο το σύνολο σύγκρισης, όχι από τις οκτώ ενδεικτικές γραμμές. Οι ζώνες είναι ομάδες γειτονικών περιοχών· ζώνες με λιγότερες από τρεις αγγελίες παραλείπονται.

Οι ίδιοι κανόνες σύγκρισης, για μηνιαία ενοίκια ζήτησης. Τα ανακαινισμένα διαμερίσματα νοικιάζονται περίπου 21% ακριβότερα ανά τ.μ. στη διάμεση τιμή σε σχέση με τα μη ανακαινισμένα.

Το ανακαινισμένο διαμέρισμα τιμολογείται με βάση τα ανακαινισμένα συγκρίσιμα: χαμηλό είναι το 25ο εκατοστημόριο, μέσο η διάμεσος και υψηλό το 75ο εκατοστημόριο των τιμών ζήτησης. Από την τιμή ζήτησης αφαιρείται έκπτωση διαπραγμάτευσης 10%. Το αποτέλεσμα μετριέται σε σχέση με το συνολικό κόστος, μαζί με τα έξοδα αγοράς και την ανακαίνιση.

1. 01

   Τιμές ζήτησης, όχι τιμές κλεισίματος

   Όλα τα στοιχεία προέρχονται από αγγελίες. Οι πωλητές συχνά δέχονται λιγότερα και η έκπτωση 10% που χρησιμοποιείται εδώ είναι παραδοχή.

2. 02

   Η τιμή είναι πολύ κάτω από τη διάμεσο

   Στα 2.143 ανά τ.μ. η αγορά είναι περίπου 30% κάτω από τη διάμεσο των μη ανακαινισμένων συγκρίσιμων. Μάθετε γιατί πριν βασιστείτε σε αυτήν: ιδιοκτησία, ενοικιαστές, άδειες, φέρων οργανισμός.

3. 03

   Η μεταπώληση δεν αποδίδει στη διάμεσο

   Τα ανακαινισμένα διαμερίσματα ζητούν σχεδόν την ίδια τιμή ανά τ.μ. με τα μη ανακαινισμένα, επομένως η ανακαίνιση προσθέτει λίγη αξία μεταπώλησης σε αυτές τις αγγελίες.

4. 04

   Φόροι και χρηματοδότηση δεν υπολογίζονται

   Ο φόρος εισοδήματος από ενοίκια, ο ετήσιος φόρος ακινήτων και κάθε δάνειο δεν περιλαμβάνονται στους αριθμούς. Ελέγξτε τα με τον λογιστή σας.

5. 05

   Αντικειμενική αξία και ΦΠΑ

   Ο φόρος μεταβίβασης υπολογίζεται στο υψηλότερο μεταξύ τιμής και αντικειμενικής αξίας, και ο ΦΠΑ στην ανακαίνιση εξαρτάται από τον τρόπο τιμολόγησης των εργασιών. Και τα δύο πρέπει να επιβεβαιωθούν.

6. 06

   Κανόνες βραχυχρόνιας μίσθωσης

   Οι κανόνες για τη βραχυχρόνια μίσθωση στο κέντρο της Αθήνας γίνονται αυστηρότεροι. Ελέγξτε την ακριβή διεύθυνση με δικηγόρο πριν υπολογίσετε σε αυτήν.