ΚΥΨΕΛΗ

Στη δεκαετία του 1950, η Κυψέλη ήταν η πιο περιζήτητη διεύθυνση της Αθήνας — καλλιτέχνες, διανοούμενοι και εύποροι οικογένειες ζούσαν κατά μήκος της Φωκίωνος Νέγρη, σε κτίρια Bauhaus και Art Deco που χτίστηκαν ειδικά γι' αυτούς τη δεκαετία του 1930, πολλά από τα οποία στέκουν ακόμα σχεδόν ανέγγιχτα. Έπειτα, όπως συνέβη σε κεντρικές συνοικίες πολλών πόλεων, το χρήμα μετακόμισε στα προάστια, τα κτίρια έμειναν αλλά η συντήρησή τους όχι, και η Κυψέλη έγινε το είδος της γειτονιάς που οι επενδυτές προσπερνούσαν.

Αυτό αλλάζει, κτίριο-κτίριο και όχι τετράγωνο-τετράγωνο. Μεμονωμένα διαμερίσματα και μικρές πολυκατοικίες αγοράζονται, αποκαθίστανται στη νεοκλασική τους λεπτομέρεια όπου αυτή σώζεται, και επιστρέφουν στην αγορά σε επίπεδο σημαντικά υψηλότερο από το γύρω απόθεμα — ενώ το χάσμα ανάμεσα σε ανακαινισμένες και μη ανακαινισμένες μονάδες παραμένει μεγάλο, κάτι που είναι ακριβώς το ζητούμενο σε αυτό το στάδιο του κύκλου μιας συνοικίας.

Η δημοτική αγορά της Κυψέλης του 1935, ένα μοντερνιστικό ορόσημο, έχει αποκατασταθεί και φιλοξενεί σήμερα κοινωνικές επιχειρήσεις και startups· η ίδια η Φωκίωνος Νέγρη, το ίδιο εκείνο boulevard όπου ζούσαν οι εύποροι πριν από εβδομήντα χρόνια, έχει γίνει πεζόδρομος με καφέ και εστιατόρια. Ένας σταθμός της Γραμμής 4 του μετρό σχεδιάζεται για τη συνοικία — ακόμα χρόνια μακριά από την ολοκλήρωση, αλλά ανακοινώσεις υποδομών σαν κι αυτή έχουν ιστορικά κινητοποιήσει την ανακαίνιση πολύ πριν τα εγκαίνια.

Δημόσια δεδομένα αγοράς τοποθετούν την Κυψέλη γύρω στα 1.700-2.100 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο — λιγότερο από το ένα τρίτο της τιμολογιακής ζώνης του Κολωνακίου — μετά από σωρευτική άνοδο περίπου 40% τα τελευταία τρία χρόνια, ταχύτερη από τον μέσο όρο της πόλης. Οι αναφερόμενες μικτές αποδόσεις κινούνται στο 5,5-7,5%· ένα ανακαινισμένο δυάρι 55 τ.μ. τιμής περίπου 115.000 ευρώ φέρεται να ενοικιάζεται κοντά στα 650 ευρώ τον μήνα, υποδηλώνοντας απόδοση κοντά στο 6,8%. Πρόκειται για ενδεικτικά στοιχεία από δημόσιες πηγές, όχι επιβεβαιωμένα δεδομένα της ίδιας της Aktera, και θα δημοσιεύσουμε τα δικά μας στοιχεία συναλλαγών για την Κυψέλη μόλις αυτά τα δεδομένα είναι διαθέσιμα.

Η Κυψέλη αποτελεί χρήσιμο παράδειγμα του σημείου πίσω από την επισκόπηση της αγοράς μας: η εθνική και πανπολεοδομική εικόνα δίνει την κατεύθυνση, αλλά η πραγματική απόδοση δημιουργείται σε επίπεδο γειτονιάς. Είναι μια συνοικία που κάποτε ήταν πραγματικά κοσμοπολίτικη, εξακολουθεί να φέρει τον σκελετό εκείνης της εποχής, και βρίσκεται περίπου στα μισά του δρόμου της επιστροφής σε αυτήν.