ΚΟΥΚΑΚΙ

Για δεκαετίες, το Κουκάκι ήταν — με τα λόγια του ίδιου του τουριστικού οδηγού του Δήμου Αθηναίων — το «άσχημο παπάκι» ανάμεσα στις συνοικίες, σε μεγάλο βαθμό παραγκωνισμένο παρότι βρίσκεται ακριβώς στους πρόποδες της Ακρόπολης. Αυτό άλλαξε το 2009 με τα εγκαίνια του Νέου Μουσείου της Ακρόπολης, σχεδιασμένου από τον Ελβετό αρχιτέκτονα Bernard Tschumi· μέσα σε λίγα χρόνια το Κουκάκι έγινε μία από τις πιο μοδάτες γειτονιές της Αθήνας.

Είναι ένα καθαρό παράδειγμα ενός μοτίβου που επαναλαμβάνεται σε όλη αυτή τη σειρά: ένα και μόνο κομμάτι πολιτιστικής υποδομής, τοποθετημένο σωστά, μπορεί να μεταμορφώσει μια ολόκληρη συνοικία. Το Κουκάκι έχει σήμερα τον πεζόδρομο Διονυσίου Αρεοπαγίτου που συνδέει αρχαιολογικούς χώρους, το Εθνικό Μουσείο Σύγχρονης Τέχνης, και τα μπαρ και co-working καφέ της οδού Δράκου.

Δημόσια δεδομένα τοποθετούν τις τιμές γύρω στα 3.800-4.000 ευρώ/τ.μ., με άνοδο περίπου 8,3% μόνο τον χρόνο έως τον Νοέμβριο του 2023, φτάνοντας σε ιστορικό υψηλό τον Οκτώβριο του 2024. Ένα ανακαινισμένο δυάρι 60 τ.μ. φέρεται να έχει διαπραγματευτεί γύρω στα 230.000-240.000 ευρώ. Οι μακροχρόνιες αποδόσεις είναι συγκριτικά μέτριες, γύρω στο 4,4%, ιστορικά αντισταθμισμένες από ισχυρή απόδοση βραχυχρόνιων μισθώσεων (70-120 ευρώ/βράδυ). Μια επιφύλαξη που αξίζει να ειπωθεί ξεκάθαρα: το κέντρο της Αθήνας, συμπεριλαμβανομένου του Κουκακίου, βρίσκεται υπό δημοτικό πάγωμα νέων εγγραφών βραχυχρόνιας μίσθωσης έως το 2026 λόγω κορεσμού της αγοράς. Πρόκειται για ενδεικτικά στοιχεία από δημόσιες πηγές, όχι επιβεβαιωμένα δεδομένα της Aktera.

Το Κουκάκι είναι ένα ισχυρό asset ομορφιάς-και-κύρους — πραγματική εγγύτητα στην Ακρόπολη, υψηλή ζήτηση ενοικιαστών, τιμές που ακόμα ανεβαίνουν — αλλά όχι ένα στοίχημα εγγυημένης απόδοσης, όπως και το Κολωνάκι. Αυτό δεν είναι ελάττωμα· είναι απλά ένα διαφορετικό είδος επένδυσης, κατάλληλο για αγοραστές που δίνουν προτεραιότητα στη διατήρηση αξίας παρά στη μηνιαία ταμειακή ροή.