ΑΘΗΝΑ

Πριν από μια δεκαετία, κανείς δεν θα σύστηνε την Ελλάδα ως τόπο επένδυσης. Η χώρα ήταν συνώνυμο της κρίσης: χρέος που έμοιαζε ανεξόφλητο, ανεργία πάνω από 27%, ένα πρόγραμμα διάσωσης μετά το άλλο. Όσοι αγόρασαν διαμερίσματα στην Αθήνα το 2017, κοντά στον πάτο μιας πτώσης τιμών 42%, έμοιαζαν να ρισκάρουν. Σήμερα μοιάζουν να ήξεραν κάτι που η αγορά δεν είχε ακόμα αποτιμήσει.

Η ανατροπή δεν ήταν σταδιακή — επιταχύνθηκε πιο γρήγορα απ' όσο περίμεναν οι περισσότεροι που την παρακολουθούσαν. Μέσα σε περίπου έναν χρόνο, τόσο η Moody's όσο και η Fitch αναβάθμισαν την Ελλάδα σε επενδυτική βαθμίδα — όχι λόγω κλίματος, αλλά λόγω θεμελιωδών μεγεθών: το δημόσιο χρέος μειώνεται ταχύτερα από οποιαδήποτε άλλη χώρα επενδυτικής βαθμίδας, η ανεργία βρίσκεται στο χαμηλότερο σημείο σχεδόν είκοσι ετών, και η ανάπτυξη του ΑΕΠ τρέχει με ρυθμό σχεδόν διπλάσιο του μέσου όρου της ευρωζώνης.

Η πιο ξεκάθαρη απόδειξη βρίσκεται στην ακτή. Αυτό που μέχρι πρόσφατα ήταν ένα εγκαταλελειμμένο αεροδρόμιο μετατρέπεται στο Ελληνικό — μια «έξυπνη πόλη» ύψους 8-10 δισεκατομμυρίων δολαρίων, ένα από τα μεγαλύτερα ιδιωτικά έργα αστικής ανάπλασης στην Ευρώπη, με άξονα τον πρώτο πραγματικό ουρανοξύστη της Ελλάδας. Οι developers έχουν ήδη προπωλήσει περίπου 2,2 δισεκατομμύρια ευρώ πριν καν ολοκληρωθεί το έργο. Ένα έργο τέτοιας κλίμακας δεν μένει περιορισμένο στα δικά του όρια — ανεβάζει μαζί του όλη την παράκτια λωρίδα και τις γειτονιές γύρω της, και αυτό το κεφάλαιο συνήθως φτάνει πολύ πριν η γύρω περιοχή αναπροσαρμόσει τις τιμές της.

Οι αριθμοί επιβεβαιώνουν το μοτίβο σε επίπεδο πόλης. Οι μέσες μικτές αποδόσεις ενοικίασης στην Αθήνα κινούνται γύρω στο 5,5%, έναντι 3-4% στο Παρίσι, 3-3,5% στο Λονδίνο, και έως 6% στο Βερολίνο στην καλύτερη περίπτωση — και αυτό πριν προσθέσουμε την ετήσια ανατίμηση τιμών 6-8% που η ίδια η Τράπεζα της Ελλάδος περιγράφει ως υγιή εξομάλυνση και όχι ως φούσκα. Οι ξένοι αγοραστές αποτελούν ήδη σημαντικό μερίδιο της αγοράς — σχεδόν 4 στις 10 συναλλαγές στην Αθήνα σήμερα αφορούν ξένο αγοραστή, ακόμα και μετά την τριπλασίαση από την κυβέρνηση του ορίου επένδυσης για τη Χρυσή Βίζα στο μεγαλύτερο μέρος της πόλης.

Τίποτα από αυτά δεν είναι μόνιμο — μια αναβάθμιση πιστοληπτικής ικανότητας, ένα ημιτελές mega-project, και τιμές που ακόμα κινούνται προς το επίπεδο-στόχο τους είναι ακριβώς το είδος του παραθύρου ευκαιρίας που τείνει να κλείνει και όχι να μένει ανοιχτό επ' αόριστον. Κάτω όμως από το επιχείρημα του timing βρίσκεται κάτι πιο μόνιμο: μια πρωτεύουσα 3.000 ετών στη Μεσόγειο, με κόστος ζωής σημαντικά χαμηλότερο από τη Δυτική Ευρώπη. Η Αθήνα, όμως, δεν είναι μία επενδυτική ιστορία — είναι πολλές, και διαφέρουν σημαντικά σε επίπεδο γειτονιάς. Τα άρθρα που ακολουθούν τις εξετάζουν μία-μία.